Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital brauchen Käufer?

Vollfinanzierung: Risiko für Banken und Kunden

Eine eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition im Leben. Umso wichtiger ist, dass diese solide geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar ist. Da kaum jemand genug Ersparnisse hat, um einen Immobilie „bar” zu kaufen, machen Darlehen laut einer Bundesbank-Umfrage 2019 rund 70 Prozent der gesamten Kreditvergabe an inländische Unternehmen und Privatpersonen aus. Ein Immobilienportal hat 2021 ermittelt, dass immerhin 85 Prozent der Käufer Eigenkapital einbringt.

Eine Vollfinanzierung ist in Deutschland entsprechend selten. Dabei müssen in der Regel auch nicht nur 100 Prozent, sondern bis zu 115 Prozent zur Verfügung gestellt werden – um zusätzliche Kosten für z. B. Grunderwerbssteuer, Makler und Notar abzudecken. Hierzulande sind auch Banken beim Thema Vollfinanzierung zurückhaltend. Aus gutem Grund: Sowohl das Kreditinstitut selbst, als auch der Immobilienkäufer tragen bei der Fremdfinanzierung des vollen Kaufbetrags ohne Rücklagen hohe Risiken.

• Risikofaktoren für Banken

Kann ein Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr bedienen, so wird die Immobilie meist schnell und für einen geringeren Preis verkauft, als die Restschuld zum Verkaufszeitpunkt beträgt. Besitzt der Darlehensnehmer aufgrund eines Zwangsverkaufs keine Immobilie mehr, so muss er dennoch seine Restschuld bei der Bank begleichen, was oft zu Zahlungsausfällen führt.

• Risikofaktoren für Darlehensnehmer

Doch selbst wenn der Kreditnehmer die Raten bedient, kann eine Anschlussfinanzierung im Fall steigender Zinsen sehr teuer werden. Aufgrund der größtenteils hohen Restschuld und fehlenden Rücklagen sind günstige Zinskonditionen mit der Bank kaum verhandelbar – im schlimmsten Fall kann sich der Darlehensnehmer die gestiegenen Zinskosten nicht mehr leisten und es droht eine Zwangsversteigerung. Wegen der hohen Risiken müssen Vollfinanzierer häufig mit schlechteren Darlehenskonditionen rechnen.

Wie viel Eigenkapital benötigen Immobilienkäufer?

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital ein Bauherr oder Immobilienkäufer hat, desto weniger Risiken geht er ein. Zudem eröffnet Eigenkapital mehr Verhandlungsspielraum mit der Bank und unterm Strich oft niedrigere Darlehenszinsen.

Aktuell profitieren Kunden zwar noch von sehr günstigen Bauzinsen. Doch wer heutzutage Immobilienbesitzer werden will, muss sich aufgrund der angespannten Marktlage in gefragten Gegenden auf eine lange Suche und hohe Preise einstellen. In bestimmten Regionen stiegen die Immobilienpreise seit 2010 um 60 Prozent oder mehr – bei einem relativ konstant knappen Angebot und einer (aufgrund der Niedrigzinsen) hohen Nachfrage.

Im Durchschnitt gaben Käufer 2019 in Deutschland rund 263.00 Euro für ihre Immobilie aus. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten, die – je nach Bundesland – zwischen neun und fast 13 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro erfordert der Immobilienkauf unter sonst gleichen Bedingungen also etwa 9.000 Euro mehr Eigenkapital.

Die meisten Kreditgeber empfehlen für den Immobilienkauf mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu finanzieren. Zum Eigenkapital zählen Bargeld und Sparguthaben, Aktien und Wertpapiere, ein eigenes Grundstück, eine Erbschaft oder Schenkung.

Die Vorteile von einer hohen Eigenkapitalquote liegen auf der Hand: Darlehensnehmer können niedrigere Zinsen aushandeln und somit die Kreditsumme schneller tilgen. Zudem erhöhen sich die Finanzierungschancen, da die Bank kein allzu großes Risiko eingehen muss.

Welche Möglichkeiten gibt es zur Beschaffung von Eigenkapital?

Doch gerade in jungen Jahren haben viele noch nicht genug Eigenkapital, um eine Immobilie zu finanzieren. Die 25- bis 34-Jährigen besitzen laut einer Studie der iwd im Schnitt 21.570 Euro, die 35- bis 44-Jährigen 61.340 Euro, die 45- bis 54-Jährigen 110.200 Euro und die 55- bis 64-Jährigen 124.900 Euro. Wer sich also schon früh ein Eigenheim kaufen möchte, sollte entweder Vermögen geerbt haben oder idealerweise in jungen Jahren anfangen zu sparen. Denn je länger der Anlagehorizont ist, desto mehr profitieren Sparer vom Zinseszins-Effekt.

Eine beliebte Möglichkeit um Geld anzusparen sind ETFs oder (sparplangebundene) Aktienfonds. Durch eine möglichst breite Streuung in unterschiedliche Aktien und Regionen ist das Risiko hierbei geringer, als bei Einzelaktien. Allerdings sollten Investoren einen Anlagehorizont von mindestens zehn bis 15 Jahren haben. Denn nur dann können schwache Marktphasen und Rücksetzer im Zeitverlauf wieder kompensiert und Verlustrisiken begrenzt werden.

Bausparverträge erfreuen sich in Deutschland zwar großer Beliebtheit, sind jedoch ein durchaus komplexes Anlageprodukte, das einige Nachteile birgt. Der Grundgedanke: Mit einem Bausparvertrag spart man Eigenkapital an und erhält anschließend ein günstiges Darlehen für einen Teil der Immobilienfinanzierung. Zunächst muss der Kunde einen Teil der Bausparsumme ansparen – in der Regel 30 bis 50 Prozent. In der Ansparphase wird das Guthaben verzinst. Allerdings sind die Bausparer-Zinssätze aktuell so niedrig, dass selbst ein Tagesgeldkonto oft bessere Konditionen bietet.

Nach einer gewissen Zeit ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Das bedeutet, dass der Sparer das Darlehen für die Baufinanzierung abrufen kann. Sobald die Zuteilung erfolgt ist – was unter Umständen Monate dauern kann – erhält der Kunde den fehlenden Betrag als Darlehen. Dessen Tilgungsrate setzt sich aus der Tilgung und dem Zinssatz zusammen, der beim Abschluss des Vertrags festgesetzt wurde.

Sollten die Kapitalmarktzinsen zu Tilgungsbeginn höher als die vereinbarten Zinsen sein, genießt der Bausparer einen Vorteil. Bei gleichbleibenden oder sogar sinkenden Zinsen zahlt der Kunde jedoch mehr, als bei einem „normalen” Immobiliendarlehen.

Ebenfalls nachteilig sind die hohen Kosten: Bei einem Bausparvertrag fällt eine sogenannte Abschlussgebühr an. Die Abschlussgebühr richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme. Je nach Bausparkasse beträgt die Abschlussgebühr zwischen 1 % und 1,6 % der Bausparsumme. Auch laufende, oft intransparente, Gebühren können unterm Strich die Kosten in die Höhe treiben.

Mit digitalen Immobilienanteilen für das Eigenheim sparen

Eine innovative Möglichkeit, um langfristig Vermögen aufzubauen, sind tokenisierte Immobilien-Investitionen. Anleger können hiermit sowohl von den vielversprechenden Renditechancen auf dem Immobilienmarkt profitieren, als auch Kapital für das Eigenheim ansparen. Bei einer Tokenisierung stückelt der Anbieter ein Objekt in kleine Anteile – sogenannte Token. Diese Token bilden die Immobilie digital auf der Blockchain ab. Investoren können Token kaufen und so bereits ab 500 Euro ein Eigentümer von der Immobilie profitieren. Damit haben sie Anspruch auf Gewinne aus der Immobilie durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung und bleiben flexibel: Immobilien-Investoren können ihre tokenisierten Anteile jederzeit auf dem Sekundärmarkt zum Verkaufen anbieten.